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产业 一物多用

2020-06-16


产业 一物多用

一间工厂、商店和普拉提中心有什幺共同点?


虽然它们的生意风马牛不相及,但这三位老板都不约而同想到要好好利用空间,将其打造为多用途空间,开拓与生意互补的新财源。

非传统地方办活动盛行
分租空间发展潜能大

数年前我国产业市场进入繁荣期,吸引许多人“跟大队”进场,通过炒房赚取可观的回酬。当产业市场在2015年末季下行时,单位过剩竞争激烈,变成对租户有利的市场。

产业无人问津,加上租金受压导致回酬不理想,是非常头疼的问题。如果你手头上有闲置的产业,不妨考虑,除了单纯的出租,该产业是否有其他的潜能?

过去人们要举办活动,选择的地点只有会展中心、酒店或餐厅。近年来,越来越多人跳出框框,寻找更特别、非传统的地方举办活动。


在巴生谷,就有主办方在玻璃屋、屋顶、印刷厂、电影院、游乐场、民宿、泳池等举办推介礼、会议、婚礼、生日会等,务求让出席者留下深刻印象。

美国运通数据显示,全球酒店业者预计,今年非传统会议设施需求会按年升3.8%,增幅比其他活动空间高。

尽管会议和活动越来越复杂,但活动策划者对“独特”因素十分感兴趣。他们认为必须迎合客户对独特空间的需求。

一名活动策划者说,寻找创意方案和掌握各式空间,这让他们十分兴奋,因为不再只是酒店,任何可以转换为主办会议的空间都可租借。

产业 一物多用 制作公司租借摄影棚来拍摄广告。

让出席者印象深刻

“会议和活动(领域)充满竞争,每个人都尝试寻找与众不同和独特的空间来让出席者留下深刻印象。”

举例说,研讨会依然在酒店举办,但晚宴就转换地点,寻找有特色的空间,如博物馆、屋顶等。出席者留下深刻印象之余,很有可能在社交媒体上载照片或更新动态,达到宣传活动的效果。

随着市场对非传统活动地点的需求增加,产业业主和租户与其继续闲置额外的空间,不如动动脑筋,看准这个商机出击。

一般上,产业投资策略偏被动,大致分为脱售和整个单位出租两类。本期,《产业周刊》找来3位业者,谈分租策略的进阶版——分租额外空间。

产业 一物多用 产业 一物多用

案例1:Discovery Pilates Studio

普拉提课室+多用途空间+咖啡馆

产业种类:不详

地点:吉隆坡U Thant花园

产业 一物多用 宽敞的庭院可以租借进行户外活动。

Discovery Pilates Studio
普拉提结合物理治疗

室内设计走工业风的Discovery Pilates Studio,主要是提供普拉提课程和物理治疗。

楼下是课室、物理治疗问诊室和咖啡厅,咖啡厅外面的院子适合进行户外活动,譬如啦啦队练习。

楼上共有5间房,其中3间为普拉提课室,有必要时可将器材收起,腾出地方作为活动空间。

其中2间较大的课室,打开间隔后最多可容纳80人。

露台则铺满人造草皮,可以进行户外运动或举办活动,可容纳20至30人。

每间房都有冷气、无线上网以及插座。

Discovery Pilates Studio去年8月搬迁至现址,之前在对面的建筑物楼上营运。因此对面也有额外2间供出租的房间。

产业 一物多用 外观不起眼的工厂,集摄影棚、舞蹈室和咖啡厅为一体。

案例2:Take A Shot Studio Cafe

摄影棚+咖啡馆产业

产业种类:工厂

地点:雪兰莪史里肯邦安工业区

Take A Shot Studio Cafe
摄影棚办展览表演活动

隐藏在史里肯邦安工业区的Take A Shot Studio Cafe号称是巴生谷最大的摄影棚。

这里有2间摄影棚,底楼摄影棚面积达5380平方尺,挑高天花板,设有背景墙(Cyclorama)、栅顶鹰架(Catwalk)、舞台灯光和组合舞台。

除了制片,该摄影棚也适合举办展览、推介礼、表演活动等。

根据网站,该摄影棚每小时租金为230令吉,至少4小时;12小时则是2300令吉。电费为每度(kWh)65仙。

楼上的舞蹈室面积较小,可用于进行排练、瑜伽课、拍摄和分享会。若租借举办舞蹈课,每小时租金为50令吉,活动和拍摄用途则每小时70令吉。

更衣室或化妆室则在舞蹈室隔壁,有楼梯通往后台和底楼摄影棚。

产业 一物多用 许多手工导师曾在Yee Button开班授课。

案例3:Yee Button手作

材料店+手工课室

产业种类:商店

地点:雪兰莪八打灵再也SS2区

Yee Button材料店兼办手工课

1993年开业至今的Yee Button,数年前搬迁至新店后,才开放一楼举办手工课。

一楼共有两间课室和大厅,其中一间是皮革工作室,最多可容纳三人;另一间则是缝纫课室,可容纳4至5人。大厅也可以开班授课。

Yee Button主要是租借场地给导师,分享手工艺知识。

此外,这里曾举办生日会,出席者齐齐制作手工艺品;还有手工艺品市集。

产业 一物多用 严伟立

服务互补推广艺术

Take A Shot Studio Café创办人兼董事严伟立本身拥有制作背景,2016年决定回马开一家摄影棚。

当时,他认为纯摄影棚较难存活,因此融入曾在大马和台湾经营咖啡馆的经验。

“虽然两者都是服务,但摄影棚是企业对企业(B2B),主要是制片公司,而咖啡馆是企业对消费者(B2C)。”

提高知名度

同时,咖啡馆可以提高摄影棚的知名度,并提供互补的服务。

Yee Button老板余万昌说,他在数年前搬迁至现址后,想利用闲置的空间,才萌生出租的念头。

他指出,许多手作材料店都会开班授课,但空间有限。

此外,导师没有合适的地点授课,手作发烧友也没有一个相聚交流的地方。

若在家里开班或聚会,除了空间不大,也影响主人家的隐私。

产业 一物多用 余万昌

发烧友交流空间

同样的,Discovery Pilates Studio董事刘伟杰也是在去年8月搬迁至较大的中心后,盘算如何利用多余的空间。

不难发现,Take A Shot、Yee Button和Discovery Pilates Studio老板皆有艺术背景。

除了通过出租空间加强业务,他们也希望借此推广艺术,给予本地艺人一个发光的舞台,志同道合的发烧友一个交流的空间。

余万昌称,他的宗旨是分享手作知识,有时开班只是收材料费。

产业 一物多用 刘伟杰

老板租户最佳搭档

一般上,三位老板的租户都是与本身领域息息相关的团体或人。

举例说,Yee Button多数搭档导师开办手作课,也曾经举办小市集和生日会。

在这里办生日会,节目当然少不了寿星和出席者都可以轻松上手的手作课。

同样的Discovery Pilates Studio也曾举办首饰工作坊、啦啦队练习与培训。

严伟立说,左邻右舍的工厂也是咖啡馆熟客,光顾之余还会向其他人介绍,有口皆碑。

产业 一物多用 专访 Yee Button 老板 Mr Yee

4非传统活动场所

1.仓库和工厂

旧仓库或工厂可以转换为多用途活动空间,给予出席者不做作的感觉。

这种场所最适合举办晚宴或企业活动,不会予人高不可攀的印象,有助于出席者放松。

2.阁楼和屋顶

阁楼或屋顶制造温暖时尚的气氛,刺激创意和鼓励交流,适合举办鸡尾酒会或会议。

阁楼设计让人感觉像在家一般舒适,若是可以欣赏景色的屋顶,也为出席者提供话题。

3.画廊和博物馆

画廊和博物馆讲究美感,让人留下深刻印象,维护费用却不高。

适合举办晚宴和酒会,刺激出席者创意思考,非正式的场所让人互相交流,畅所欲言。

4.农庄、酒庄和别墅

这些场所多数位于郊外,但城市里也可以找到有田园风格的场所。

乡村气氛鼓励出席者卸下压力,开心玩乐。

资料来源: Eventbrite 《宴会厅之外》报告

产业 一物多用 严伟立介绍舞蹈室设备与用途。

周末年杪佳节需求较高

严伟立分享,目前咖啡馆生意额占总数的60%至70%,其余为出租空间。但是,经营咖啡馆成本较高,赚幅比出租空间低。Take A Shot的总投资约120万令吉。

一般上人们会在周末租借舞蹈室,而市场对摄影棚的需求是根据广告旺季,尤其是为年杪佳节较多的月份,更是天天爆满。

他说,若一个月可以出租空间超过15天,即50%出租率属于高。

摄影棚咖啡馆“二合一”的好处是,可以提供饮食服务给制作团队。除此之外,Take A Shot也代理产品,在咖啡馆展示和售卖。

出租器材

虽然这里的空间看似已充分利用,但严伟立补充,接下来会进行第二阶段装修,打造一个半户外空间,可能引进花店或美术组,来推高人流量。

主要是搭档手作导师开班授课的Yee Button,手作课一般也是落在周末。

除了出租空间,Yee Button也出租器材如针车。

产业 一物多用 在咖啡厅举办手工课。

定期维修注意消防措施

繁琐的营运,可能让业主对出租空间却步,不想增添头疼。其实,营运空间并不麻烦。

Take A Shot分工清楚,总经理、摄影棚经理、咖啡馆经理和前台经理各司其职,其中摄影棚经理负责空间出租。

维护功夫方面,Take A Shot主要是花费在髹漆,并且定期维修冷气。其他定期维修成本包括清洁和灭虫。

另外,有意出租空间的业主也必须注意消防措施。根据记者观察,Take A Shot和Discovery Pilates Studio特意安装额外的楼梯,方便活动和逃生。

对生意而言,地点十分重要。为何严伟立选在史里肯邦安工业区?

他解释,巴生谷摄影棚多数集中在八打灵再也和白沙罗地区,因此想在其他地区开设一间。

此外,他也需要面积较大的工厂,双溪毛糯属于重工业区,史里肯邦安工业区则较多仓库,这里的每平方尺租金也比八打灵再也低。

至于隐藏在安邦路福春超市后的Discovery Pilates Studio,则是闹中带静,地点具策略性,距离双峰塔区区5分钟。

报道:谢梦苇 摄影:房子康、黄亮晖



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